9억에 닿는 순간 복비가 튑니다 — 중개보수 구간의 경계

2026년 9월 5일 · 📖 약 6분

계약서 쓰는 자리에서 중개보수 액수를 처음 듣고 놀라는 분이 많아요. 미리 계산해두기 어려운 이유가 있는데, 집값에 비례해서 매끄럽게 오르는 구조가 아니기 때문입니다.

요율은 오르기만 하지 않아요

서울 기준 주택 매매 상한요율은 이렇게 생겼습니다.

기준 · 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표1(2021.12.30 시행) · 출처 · 서울시 부동산정보광장

요율이 0.6%에서 0.4%까지 내려갔다가 9억부터 다시 올라갑니다. 세로축은 요율이고, 막대 폭은 구간 넓이와 관계없어요

가운데가 제일 낮아요. 2억에서 9억 사이가 0.4%로 가장 싸고, 그보다 싼 집도 비싼 집도 요율이 더 높습니다. 싼 집은 한도액이 있어서 실제 부담이 크지 않은데, 비싼 쪽은 한도가 없어서 요율이 그대로 붙어요.

상한요율 — 여기까지만 받을 수 있다는 뜻이에요. 정해진 값이 아니라 천장이고, 실제 금액은 그 안에서 정합니다.

경계에서 한 번 튑니다

구간이 바뀌는 자리가 문제예요. 9억에서 100만원 모자란 집과 딱 9억인 집을 나란히 놓아볼게요.

8억 9,900만원은 0.4%, 9억원은 0.5%가 적용됩니다. 상한요율로 계산한 값이고 부가세는 별도예요

집값은 100만원 차이인데 중개보수는 90만 4천원이 갈립니다. 요율이 0.1%p 올랐는데 그게 9억 전체에 붙기 때문이에요.

다른 경계도 같은 모양입니다.

• 12억 경계 — 11억 9,900만원 599만 5천원 → 12억원 720만원 (120만 5천원 차이)
• 15억 경계 — 14억 9,900만원 899만 4천원 → 15억원 1,050만원 (150만 6천원 차이)

계약 금액을 조율하는 자리라면 이 경계가 어디인지 알고 있는 편이 낫습니다.

전월세는 금액부터 환산해요

임대차는 요율표도 다르고, 그 전에 거래금액을 만드는 규칙이 따로 있어요.

기준 · 서울시 조례 별표1 · 매매·교환 이외(임대차 등)

전세는 보증금이 그대로 거래금액이에요. 월세는 보증금 + 월세 × 100으로 환산합니다. 그렇게 만든 금액이 5천만원에 못 미치면 × 70으로 다시 계산해요.

세 번째가 ×70이 걸린 경우예요. ×100으로 하면 4,500만원이라 5천만원에 못 미쳐서, 규칙에 따라 다시 계산합니다.

오피스텔은 면적으로 갈려요

오피스텔은 주택 요율표를 안 씁니다.

• 전용 85㎡ 이하 + 전용 입식부엌·수세식화장실·목욕시설을 갖춘 경우 — 매매 0.5%, 임대차 0.4%
• 그 밖의 경우 — 매매·임대차 모두 0.9%

기준 · 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항(2015.1.6 시행)

85㎡를 넘거나 설비 요건을 못 채우면 0.9%가 됩니다. 같은 값의 아파트보다 요율이 두 배 넘게 붙는 자리라, 오피스텔 계약이라면 전용면적을 미리 확인해두시는 게 좋아요. 토지·상가도 0.9%입니다.

계약 전에 정하는 게 맞아요

• 상한이지 정가가 아닙니다. 표의 숫자는 천장이고 그 안에서 협의합니다. 다만 협의는 계약서를 쓰기 전에 하는 게 자연스러워요. 잔금 자리에서 꺼내면 이미 늦습니다.
• 부가세는 따로 붙습니다. 중개사가 일반과세자면 보수에 10%가 더해져요. 간이과세자면 달라집니다.
• 지역마다 조례가 다릅니다. 위 표는 서울 기준이고, 상한요율의 큰 틀은 국토교통부령이 정하지만 세부는 시·도 조례로 정해요. 다른 지역이면 그 지자체 요율표를 확인하셔야 합니다.
• 분양권은 거래금액 기준이 따로 있어요. 총 분양가가 아니라 이미 낸 금액(계약금·중도금)에 프리미엄을 더한 값이 기준입니다.

정리하면

• 중개보수 요율은 가운데(2억~9억)가 제일 낮고 양쪽이 높은 계단 모양이에요.
• 구간 경계에 닿으면 한 번 튑니다. 9억 경계에서 집값 100만원 차이에 보수는 90만 4천원이 갈려요. 9억 정각이 이미 위 구간이에요.
• 월세는 보증금 + 월세×100(5천만원 미만이면 ×70)으로 환산한 뒤 요율을 봅니다.
• 오피스텔은 전용 85㎡와 설비 요건으로 0.5%와 0.9%가 갈립니다.
• 표의 숫자는 상한이니, 실제 금액은 계약서 쓰기 전에 정해두세요.

다음에는 계약서에 들어가는 특약이 실제로 어떤 힘을 갖는지, 자주 쓰이는 문구를 뜯어보겠습니다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 거래나 중개업소를 권유하지 않습니다. 중개보수 상한요율은 시·도 조례에 따라 다르고 개정될 수 있으므로, 실제 계약 전에 해당 지역 요율표와 중개대상물 확인·설명서를 직접 확인하시기 바랍니다.