같은 아파트인데 층 때문에 얼마나 차이날까? — 서울 실거래 574쌍으로 계산해봤어요

2026년 8월 28일 · 📖 약 9분

집 보러 다니다 보면 꼭 듣는 말이 있어요. “이 집은 3층이라 좀 싸게 나온 거예요.” 반대로 “여긴 로열층이라 좀 세게 받습니다” 하는 곳도 있죠.

그런데 그 ‘좀’이 대체 얼마인지는 아무도 숫자로 말해주지 않아요. 그래서 직접 계산해봤습니다.

어떻게 계산했나 — 단지 차이를 지우는 게 핵심

층값을 구하려면 함정 하나를 피해야 해요. 그냥 “서울 고층 아파트 평균 vs 저층 평균”을 비교하면 엉뚱한 답이 나옵니다. 고층 거래가 많은 곳은 대개 신축·대단지라, 층이 아니라 아파트 자체가 비싼 거니까요.

그래서 이렇게 묶었어요.

같은 단지 + 같은 전용면적끼리만 비교한다. 단지가 같고 평수가 같으면, 남는 차이의 상당 부분이 ‘층’이에요.

• 대상: 서울 25개 자치구 아파트 매매 실거래 12,926건 (2026년 6~8월 계약분)
• 이 중 같은 단지·같은 전용면적에 층이 다른 거래가 3건 이상 쌓인 1,194개 그룹만 추림
• 이 조건을 통과한 거래는 6,356건이에요
• 그룹별 중앙값을 100으로 놓고, 각 거래가 그 기준에서 얼마나 떨어져 있는지 계산

결과 1 — “고층 프리미엄”이 아니라 “저층 디스카운트”였어요

가장 의외였던 게 이 부분이에요.

그림 1. 같은 단지·같은 전용면적 그룹의 중앙값을 100으로 맞춘 층별 상대가격 · 기준: 2026.06~08 계약분, 표본 6,356건 · 단위: 지수 · 출처: 국토교통부 실거래가 ⚠️ 이 그래프는 차이를 보기 쉽게 하려고 세로축을 0이 아닌 95부터 그렸어요. 그래서 막대 길이 차이가 실제 격차(2.2)보다 크게 보입니다.

중층(4~10층)과 고층(11층 이상)이 사실상 똑같았어요. 둘 다 100.0이에요. 반면 저층(1~3층)만 97.8로 혼자 내려앉아 있죠.

우리는 흔히 “높이 올라갈수록 비싸진다”고 생각하는데, 데이터가 보여주는 그림은 좀 달라요. 4층부터는 값이 거의 평평하고, 1~3층만 따로 깎인다에 가깝습니다. 조망이 트이는 최상층 같은 예외는 있지만, 전체를 평균 내면 그 효과가 크지 않았어요.

결과 2 — 저층 대비 고층, 중앙값 4.8% 차이

이번엔 각도를 바꿔서, 같은 단지·같은 면적에서 저층 거래와 고층 거래가 둘 다 있는 574쌍을 직접 붙여봤어요. 앞의 97.8·100.0은 그룹 전체를 지수로 환산한 값이고, 여기서부터는 저층과 고층을 1:1로 맞대어 본 값이에요. 재는 방법이 다르니 두 숫자를 바로 빼서 비교하면 안 돼요.

• 중앙값 격차: +4.8%
• 평균 격차: +5.6%
• 사분위로 보면 아래쪽 25%는 +1.1%, 위쪽 25%는 +8.9%

5억짜리 집이면 대략 2,400만원, 10억이면 4,800만원 정도예요. 적지 않지만, “로열층은 억 단위로 다르다”는 통념보다는 훨씬 좁습니다.

그림 2. 저층 대비 고층 가격차의 분포 · 기준: 2026.06~08 계약분, 서울 25개 자치구, 표본 574쌍 · 단위: 비중(%) · 출처: 국토교통부 실거래가

결과 3 — 5쌍 중 1쌍은 저층이 더 비쌌어요

여기가 진짜 중요한 대목이에요. 574쌍 중 고층이 비쌌던 건 459쌍(80.0%)인데, 105쌍(18.3%)은 저층이 오히려 더 비싸게 팔렸어요. (나머지 10쌍은 값이 같았고, 위 그림 2의 ‘0~5%’ 구간에는 이 10쌍이 함께 들어가 있어요)

같은 단지, 같은 평수인데 저층이 더 비싸다니 이상하죠. 이유는 층 말고 다른 변수가 살아 있기 때문이에요.

• 동·향: 남향 저층이 북향 고층보다 나은 경우가 흔해요
• 조망과 소음: 앞동에 막힌 고층 vs 정원 쪽 저층
• 수리 상태: 올수리한 집과 20년 그대로인 집
• 거래 사정: 급하게 파는 집, 가족 간 거래처럼 특수한 사정

즉 층은 가격을 만드는 여러 변수 중 하나일 뿐이에요. 표에서 층만 보고 “이건 싸다/비싸다”를 판단하면 자주 틀립니다.

가격대가 낮을수록 층값은 더 크게 벌어졌어요

가격대별로 나눠보면 방향이 일정했어요.

표 1. 가격대별 저층·고층 격차 · 기준: 2026.06~08 계약분, 서울 25개 자치구, 표본 574쌍 · 출처: 국토교통부 실거래가

비싼 동네일수록 층 차이가 덜 벌어졌어요. 고가 단지는 이미 입지·브랜드값이 가격의 대부분을 차지해서, 층이 끼어들 자리가 상대적으로 좁은 걸로 보입니다. 반대로 중저가 구축에서는 층 하나가 체감 차이를 크게 만들었어요.

그래서 저층은 몇 % 싸야 ‘싼 것’일까

여기까지는 “얼마나 차이나나”였어요. 실제로 저층 매물을 볼 때 필요한 건 “이 정도 싼 게 원래 그런 건지, 진짜 싸게 나온 건지”죠.

앞의 격차를 방향만 뒤집어서 계산했어요. 지금부터는 같은 단지·같은 평형의 고층 실거래가를 100으로 놓고, 저층이 거기서 몇 % 내려와 있는지로 봅니다.

여기서 숫자가 하나 바뀌는데, 미리 짚고 갈게요. 앞에서 본 +4.8%와 곧 나올 4.5%는 다른 값이 아니에요. 저층을 100으로 보면 고층이 4.8% 위에 있고, 고층을 100으로 보면 저층이 4.5% 아래에 있는 거예요. 같은 격차를 어느 쪽에서 재느냐의 차이일 뿐이에요.

그림 3. 574쌍의 저층 할인율 분포 · 가로축은 0에서 시작 · 기준: 2026.06~08 계약분, 서울 25개 자치구 · 출처: 국토교통부 실거래가 ※ 값이 같았던 10쌍은 ‘0~2%’ 구간에 들어가 있어요.

표 2. 저층 할인율 구간 · 기준: 574쌍, 2026.06~08 계약분 · 출처: 국토교통부 실거래가

저층이 5% 싼 건 깎인 게 아니라 원래 그 값이에요. 절반이 1.1~8.1% 사이에 들어와요.

그리고 가격대에 따라 기준이 달라져요.

표 3. 가격대별 저층 할인율 · 기준: 574쌍, 2026.06~08 계약분 · 출처: 국토교통부 실거래가

같은 “8% 할인”이라도 15억대에서는 흔치 않은 폭이고, 5억대에서는 그냥 평범한 축이에요. 한 가지 기준을 전 가격대에 갖다 대면 안 되는 이유예요.

⚠️ 다만 이 숫자를 쓸 때 조건이 있어요.

• 비교 대상은 같은 단지·같은 평형의 고층 실거래여야 해요. 옆 단지 시세나 지역 평균과 붙이면 이 기준은 의미가 없어져요.
• 많이 깎였다고 좋은 물건인 건 아니에요. 향이 나쁘거나, 1층이라 사생활·습기 문제가 있거나, 앞이 막혀 있으면 그만큼 깎이는 게 정상이에요. 할인율은 “왜 깎였는지 물어볼 이유”이지 답이 아니에요.
• 반대로 앞서 봤듯 18.3%는 저층이 더 비쌌어요. 할인이 아예 없다고 이상한 것도 아니에요.

숫자를 볼 때 같이 알아둘 것

• 실거래는 계약 후 30일 안에 신고하는 구조라, 가장 최근 달(8월)은 아직 다 안 들어왔어요. 그만큼 8월 표본은 적습니다.
• 같은 면적으로 묶어도 동·향·수리 상태까지는 못 맞춰요. 위 숫자는 그 노이즈가 섞인 채로 본 대략의 크기로 읽는 게 맞아요.
• 3개월 치 단면이에요. 시장 분위기가 바뀌면 층값도 같이 움직일 수 있어요.

핵심 정리 📌

• 서울 아파트 실거래 12,926건을 같은 단지·같은 면적끼리 묶어 층 효과만 뽑았어요
• 저층 대비 고층은 중앙값 +4.8%. “억 단위 차이”라는 통념보다 좁아요
• 중층과 고층은 사실상 동일 — 고층 프리미엄이라기보다 저층 디스카운트예요
• 18.3%는 저층이 더 비쌌어요. 향·조망·수리 상태가 층을 뒤집습니다
• 가격대가 낮을수록 층값 격차는 커졌어요 (7억 미만 +5.5% vs 15억 이상 +3.5%)

층수는 가격표의 한 줄일 뿐이에요. “저층이라 싸다”가 아니라 “이 저층이 왜 이 값인가”를 보는 쪽이 훨씬 정확합니다.

다음 편에서는 같은 단지 안에서 동(棟)에 따라 값이 얼마나 갈리는지를 실거래로 따라가 볼게요.

이 글은 국토교통부 실거래가 공개 자료를 정리한 정보 제공용 콘텐츠이며, 특정 단지·지역에 대한 투자 권유가 아닙니다. 실거래 데이터는 신고 시점에 따라 변동될 수 있으니 최종 판단 전 원자료를 확인하세요.