전세를 월세로 바꾸면 얼마? — '전월세 전환율' 계산법 한 번에 이해하기

2026년 8월 21일 · 📖 약 4분

“전세 5억짜리를 보증금 2억에 월세로 돌리면 매달 얼마예요?” 반전세나 월세 매물을 볼 때 꼭 부딪히는 질문이죠. 이걸 계산하는 기준이 바로 전월세 전환율이에요. 오늘은 이 숫자 하나로 전세와 월세를 자유롭게 오가는 법을 예시로 풀어볼게요. 💰

전월세 전환율: 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 ‘연이율’이에요. 이 숫자가 높을수록 같은 보증금이라도 월세가 비싸져요.

공식은 딱 하나

전세금 일부를 월세로 돌릴 때, 매달 낼 월세는 이렇게 나와요.

월세 = (전세금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12

즉 ‘전세에서 남겨둘 보증금을 뺀 나머지’에 전환율을 곱하고, 12개월로 나누면 월세가 돼요. 반대로 월세를 전세로 환산할 때도 이 식을 거꾸로 쓰면 되고요.

예시로 감 잡기 — 전세 5억을 반전세로

전세 5억짜리 집을, 보증금 2억만 남기고 나머지 3억을 월세로 돌린다고 해볼게요.

그림 1. 전세 5억 → 보증금 2억 반전세 전환 시 전환율별 월세 · 단위: 만원

같은 ‘보증금 2억’이라도 전환율이 4.5%냐 6%냐에 따라 월세가 월 113만~150만원으로 벌어져요. 전환율이 왜 중요한지 보이시죠?

법정 상한 vs 실제 시장

여기서 헷갈리기 쉬운 게 있어요. 법으로 정한 상한과 실제 시장에서 매겨지는 값이 달라요.

• 법정 상한: 2026년 기준 연 4.5% 예요(한국은행 기준금리 2.5% + 2%p). 이건 기존 계약을 전세→월세로 전환할 때 집주인이 넘길 수 없는 한도예요.
• 실제 시장: 새로 맺는 계약에는 이 상한이 적용되지 않아, 시장에서 형성된 전환율이 쓰여요. 서울 아파트는 대체로 5% 안팎, 빌라·오피스텔은 그보다 높은 6%대 이상인 경우가 많아요.

그래서 ‘신규 반전세’는 법정 상한(4.5%)보다 높은 전환율이 적용되는 경우가 흔해요. 매물을 볼 때 이 차이를 알면, 부르는 월세가 적정한지 가늠할 수 있어요.

어디에 써먹나

• 반전세 매물 비교: 보증금·월세 조합이 제각각인 매물을, 전환율로 환산하면 같은 기준으로 비교할 수 있어요.
• 전세대출 이자 vs 월세: 전세로 살며 낼 대출이자와, 반전세로 돌렸을 때 월세를 비교해 뭐가 싼지 따질 수 있어요. (전세대출 금리가 전환율보다 낮으면 전세가 유리)

핵심 정리

• 월세 = (전세금 − 보증금) × 전환율 ÷ 12 — 이 공식 하나면 전세↔월세를 오갈 수 있어요.
• 전세 5억을 보증금 2억 반전세로 돌리면, 전환율 4.5%면 월 113만, 6%면 150만원이에요.
• 법정 상한은 4.5%(기준금리+2%) 지만, 신규 계약의 시장 전환율은 보통 그보다 높아요(서울 아파트 5% 안팎).
• 반전세 비교나 ‘전세대출 이자 vs 월세’ 판단에 이 숫자를 쓰면 돼요.

다음 편에서는 ‘깡통전세·역전세’ 구분하는 법 — 전셋값이 흔들릴 때 내 보증금을 지키는 기준을 정리해볼게요.

이 글은 공개 통계와 일반 계산에 기반한 정보 제공용이며, 특정 물건의 거래를 권유하지 않아요. 전환율·금리·시세는 시점·지역·주택 유형에 따라 달라지며, 판단과 책임은 본인에게 있어요.