전세는 왜 한국에만 있을까, 그리고 왜 지금 사라질까

2026년 9월 2일 · 📖 약 4분

외국인에게 전세를 설명하면 대체로 두 번 되묻습니다. “집주인한테 수억을 맡긴다고요?” 그리고 “그 돈을 진짜 돌려받나요?”

전세는 세계적으로 거의 유례가 없는 제도예요. 비슷한 게 볼리비아의 안티크레티코(anticrético) 정도인데 규모가 비교가 안 됩니다. 왜 한국에만 생겼는지를 보면, 지금 왜 사라지는지도 같이 보입니다.

전세 — 세입자가 목돈(보증금)을 맡기고 월세 없이 사는 계약이에요. 계약이 끝나면 보증금을 그대로 돌려받습니다.

사실은 임대차가 아니라 ‘대출’이었어요

전세는 주거 제도이기 전에 자금 조달 방식이었습니다.

1970~80년대에는 집을 사려 해도 은행이 돈을 잘 안 빌려줬어요. 주택담보대출이 지금처럼 발달하지 않았거든요. 그래서 집주인은 세입자에게 빌렸습니다. 보증금을 받아 그 돈으로 집을 사거나 다른 데 굴리고, 대신 월세를 안 받았어요.

집주인   목돈을 무이자로 빌림 → 그 돈으로 자산 매입
세입자   월세를 안 냄 → 대신 목돈이 묶임
은행     이 거래에 끼지 않음  ← 그래서 '사금융'

세입자 입장에서도 손해가 아니었어요. 금리가 높던 시절이라 월세로 나갈 돈을 아껴 목돈을 지키는 게 이득이었고, 집주인은 그 보증금을 굴려 이자를 벌었습니다. 양쪽 다 이익이라 굴러간 거예요.

기준 · 제도 성립기(1970~90년대)와 현재 비교 · 일반적 설명

📌 세 다리가 동시에 있어야 전세가 성립합니다. 하나만 빠져도 집주인이 전세를 놓을 이유가 사라져요. 지금은 셋 다 흔들리고 있습니다.

전월세 거래 중 월세가 차지하는 비중 · 2026년 1~7월 누계, 전국 · 출처 · 국토교통부 자료 인용 보도(이투데이, 2026)

2026년 1~7월 전월세 거래에서 월세가 차지한 비중은 68.3%입니다. 전년 같은 기간보다 6.5%p 높아요. 열 건 중 일곱 건 가까이가 월세라는 뜻입니다.

⚠️ 연도별 추이는 이 글에 싣지 않았어요. 보도마다 인용한 통계 계열이 달라(전국·서울, 전체·아파트 등) 한 선으로 이으면 서로 다른 조사를 붙이게 됩니다. 같은 계열로 확인된 값만 적었습니다.

전세 거래량 자체도 줄었어요. 2026년 7월 전국 전세 거래는 6만 8,462건으로 1년 전보다 22.3% 감소했습니다(보도 인용값).

⚠️ 어느 쪽이 낫다고 단정하기는 어렵습니다. 목돈이 있는 사람에겐 전세가 유리하고, 목돈이 없는 사람에겐 월세가 현실적이에요. 제도가 바뀌면 유리한 사람도 같이 바뀝니다.

월세로 바뀌면 세입자의 실제 주거비는 얼마나 달라지는지, 보증금과 월세를 같은 기준으로 환산해 비교해볼게요.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 자산의 매수·매도나 임대차 형태를 권유하지 않습니다. 인용한 통계는 보도 시점 기준이며, 국토교통부 원자료 확정치와 차이가 있을 수 있습니다.