서울 임대차 22만 건을 직접 세어봤어요 — 아파트와 빌라가 갈립니다

2026년 9월 3일 · 📖 약 4분

전세가 줄고 월세가 는다는 얘기는 많이 보셨을 거예요. 그런데 아파트와 빌라가 같은 속도로 바뀌는 건 아닙니다.

기사 인용 대신 원자료를 직접 셌어요. 국토부 실거래 공개 자료에서 서울 25개 구 × 2026년 1~7월 전월세 신고분을 전부 받아, 보증금만 있는 건(전세)과 월세가 붙은 건으로 나눴습니다.

집계 방법 — 월 임대료가 0원이면 전세, 0원보다 크면 월세로 분류했어요. 아파트와 빌라(연립·다세대)를 같은 기간·같은 방법으로 따로 셌습니다.

22만 건을 세어보니

기준 · 서울 25개 구 · 2026년 1~7월 신고분 · 2026-09-03 조회 · 출처 · 국토교통부 실거래가 공개시스템 원자료 직접 집계(요청 175건 중 실패 0건)

같은 기간·같은 방법으로 집계한 월세 비중 · 격차 12.5%p

📌 아파트는 전세와 월세가 거의 반반입니다. 반면 빌라는 이미 월세 쪽으로 기울었어요. 두 값의 차이가 12.5%p입니다.

⚠️ 전국 통계에서는 월세 비중이 68.3%로 더 높게 나옵니다(전세는 왜 한국에만 있을까). 서울 빌라(62.8%)보다 전국이 더 높은 게 이상해 보일 수 있는데, 전국 값에는 지방과 단독·다가구·오피스텔이 함께 들어가기 때문이에요. 그쪽 월세 비중이 서울 아파트·빌라보다 높습니다. 같은 “월세 비중”이라도 무엇을 세었는지가 다르면 나란히 못 놓습니다.

왜 빌라가 먼저 기울었을까

여기서부터는 데이터가 아니라 해석이에요. 아래는 제 추론이고, 이 집계로 증명되는 건 “격차가 있다”까지입니다.

• 보증금 위험이 다릅니다. 빌라는 시세가 아파트만큼 투명하지 않아 전세보증금이 집값에 얼마나 근접한지 가늠하기 어려워요. 세입자가 큰 목돈을 맡기기 부담스러운 구조입니다.
• 보증보험 문턱이 있습니다. 공시가격 기준으로 가입 여부가 갈리는데, 빌라는 이 문턱에 걸리는 경우가 아파트보다 많습니다.
• 집주인 쪽 사정도 있어요. 전세를 놓기 어려워지면 월세로 돌리게 됩니다. 수요와 공급 양쪽에서 같은 방향으로 밀리는 셈이에요.

숫자를 볼 때 같이 보셔야 할 것

⚠️ 이런 통계는 무엇을 세었는지에 따라 값이 크게 달라집니다.

• 기간을 맞춰야 해요. 한쪽은 7월 한 달, 다른 쪽은 1~7월 누계로 놓고 비교하면 그 차이가 실제 차이인지 기간 차이인지 안 갈립니다.
• 대상 범위도 맞춰야 합니다. “비아파트”라고 할 때 연립·다세대만인지 단독·다가구·오피스텔까지인지에 따라 월세 비중이 10%p 넘게 움직여요. 이 글은 연립·다세대만 집계했습니다.
• 신고 지연이 있습니다. 실거래는 계약 후 30일 이내 신고라 최근 달일수록 값이 계속 채워져요. 그래서 조회 시각을 같이 적었습니다.

핵심 정리

• 서울 임대차 22만 3,128건을 직접 집계했어요(2026년 1~7월).
• 아파트 월세 비중 50.3%, 빌라 62.8% — 격차 12.5%p입니다.
• 아파트는 전세와 월세가 반반, 빌라는 이미 월세가 다수예요.
• 왜 갈리는지는 해석이고, 이 집계가 보여주는 건 격차의 크기입니다.

다음 편 예고

같은 방법으로 자치구별 월세 비중을 갈라, 서울 안에서도 어디가 먼저 기울고 있는지 보겠습니다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 자산의 매수·매도나 임대차 형태를 권유하지 않습니다. 집계는 국토교통부 실거래가 공개 자료를 기준으로 하며, 신고 시점에 따라 값이 달라질 수 있습니다.