서울 아파트, 계약에서 등기까지 적어도 79일이에요

2026년 9월 15일 · 📖 약 5분

「서울 아파트 거래량이 줄었다」는 기사를 자주 봅니다. 그 숫자가 언제 것인지를 따져보다가, 그 전에 확인할 게 있다는 걸 알았어요.

계약이 통계에 뜨는 때와 집이 실제로 넘어가는 때가 다릅니다. 그 사이가 얼마인지 세어봤어요.

거래 하나에 시계가 두 개예요

계약·신고·등기의 시점 관계. 국토교통부 실거래, 2026년 9월 15일 집계.

실거래 신고 — 계약하면 30일 안에 지자체에 신고해야 해요. 거래량 통계는 이 신고를 세는 겁니다.

등기 — 잔금을 치르고 소유권이 실제로 넘어가는 것이에요. 신고와는 별개 절차입니다.

두 시점이 다르다는 건 알고 있었는데, 얼마나 다른지는 세어본 적이 없었어요.

중앙값 79일, 셋 중 둘은 두세 달

2026년 3~5월에 계약된 서울 아파트 매매 20,677건 중 등기일이 채워진 17,889건의 간격을 쟀습니다.

계약일에서 등기일까지 걸린 기간. 국토교통부 실거래, 2026년 9월 15일 집계.

다섯 칸을 합치면 17,889건입니다. 중앙값 79일, 평균 76일이에요.

61~120일에 66.5%가 몰려 있습니다. 흔히 말하는 「잔금까지 두세 달」이 숫자로도 그렇게 나와요.

30일 안에 끝난 건 10.1%뿐입니다. 잔금을 바로 치르는 경우인데 열에 하나예요.

이 숫자에는 빠진 게 있어요

여기서 조심할 게 하나 있습니다. 이 표본에는 아직 등기가 안 끝난 거래가 없어요.

오래 걸리는 거래일수록 아직 등기를 못 했을 테니, 그런 건들이 통째로 빠진 채 잰 값입니다. 그래서 실제 중앙값은 79일보다 길 가능성이 높아요.

최근 계약일수록 등기일 칸이 비어 있다고 앞서 썼는데, 그것과 같은 이야기예요. 그래서 3~5월 계약만 골랐습니다. 등기일 채움률이 78~95%로 높은 구간이거든요.

그래도 3~5월 계약 20,677건 중 13.5%는 아직 등기일이 비어 있습니다. 그 13.5%가 어디에 들어갈지는 알 수 없어요.

그래서 거래량 기사를 볼 때

• 거래량 통계는 신고 기준이에요. 계약 후 30일 안에 잡힙니다.
• 최근 한두 달 거래량은 아직 다 안 들어온 값이에요. 거래량으로 흐름을 읽을 때 마지막 달은 빼고 보는 편이 안전합니다.
• 「거래됐다」와 「집이 넘어갔다」는 두 달쯤 어긋나요. 지금 등기가 끝나는 물량은 대체로 두세 달 전 계약입니다.

이 글에서 확인하지 못한 것

• 서울 25개 자치구 중 20개구만 집계했어요.
• 13.5%(2,788건)가 등기일 없이 빠졌습니다. 이 건들이 포함되면 중앙값이 올라갈 것으로 보이지만, 얼마나 올라갈지는 알 수 없어요.
• 왜 30일 안에 끝나는 거래가 10%나 되는지는 이 자료로 설명할 수 없습니다. 잔금을 바로 치른 경우로 짐작만 할 뿐이에요.
• 아파트 매매만 봤습니다. 빌라·오피스텔이나 전월세는 다를 수 있어요.

핵심 정리 📌

• 서울 아파트 매매에서 계약일에서 등기일까지 중앙값 79일(평균 76일)이었어요
• 61~120일에 66.5%가 몰려 있고, 30일 이하는 10.1%뿐입니다
• 거래량 통계는 신고 기준(계약 후 30일 이내)이라 등기보다 훨씬 앞서 잡혀요
• ⚠️ 아직 등기 안 된 거래가 표본에서 빠져 실제 중앙값은 79일보다 길 수 있습니다(3~5월 계약의 13.5%가 아직 비어 있어요)
• 최근 한두 달 거래량은 아직 다 안 들어온 값이라 흐름을 읽을 땐 마지막 달을 빼는 편이 안전해요

「이번 달 거래량」은 이번 달에 계약된 것 중 신고가 끝난 것이에요. 그 집들이 실제로 주인이 바뀌는 건 두세 달 뒤입니다.

다음 편에서는 등기까지 오래 걸린 거래와 빨리 끝난 거래가 값에서도 차이가 나는지 세어볼게요.

이 글은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료(2026년 3~5월 계약, 서울 20개 자치구 아파트 매매)를 직접 집계한 정보이며 2026년 9월 15일 기준입니다. 등기가 끝나지 않은 거래는 집계에서 빠져 있어 실제 기간은 더 길 수 있습니다. 개별 거래의 잔금·등기 일정은 계약 조건에 따라 크게 다르며, 특정 지역·단지의 투자를 권유하지 않습니다.