서울 84㎡ 1층과 6층 차이 4.9% — 연식은 무관했어요

2026년 9월 14일 · 📖 약 7분

전에 같은 아파트에서 층에 따라 값이 얼마나 벌어지는지 세어봤어요. 그때 남겨둔 숙제가 있었습니다. 그 층값이 새 아파트와 오래된 아파트에서 다를까라는 거였어요.

새 아파트는 고층 선호가 강하고 구축은 덜할 것 같잖아요. 그래서 갈라 세어봤는데, 거의 안 갈렸습니다.

어떻게 셌나

같은 단지 안에서만 비교 — 서울 아파트를 그냥 층별로 세면 안 돼요. 고층 거래가 많은 곳은 대개 신축·대단지라 층이 아니라 아파트 자체가 비싼 거니까요. 그래서 같은 단지, 같은 전용 84㎡대 안에서 저층과 그 위를 견줍니다.

2026년 68월 서울 아파트 매매에서 전용 84㎡대만 뽑으면 4,609건입니다. 이 중 **한 단지에서 13층 거래와 6층 이상 거래가 모두 있는 곳**이 399곳이었어요. 이 399곳 각각에서 저층 중앙값과 그 위 중앙값을 견줬습니다.

4~5층은 뺐어요. 5층짜리 아파트에서는 5층이 꼭대기고 25층짜리에서는 아래쪽이라, 같은 숫자가 다른 뜻이 되거든요.

연식으로 갈라도 값이 안 움직였어요

같은 단지·같은 전용 84㎡대에서 1~3층 대비 6층 이상 중앙값 차이. 국토교통부 실거래, 2026년 9월 14일 집계.

네 칸을 합치면 399곳입니다. 연식 구간은 31년 기준이라 30년짜리는 21~30년 칸에 들어가요. 표는 소수 첫째 자리로 반올림한 값이고, 원값은 4.67 / 4.93 / 4.92 / 4.80% 예요 — 아래 「0.3%p」는 이 원값으로 뺀 0.26%p를 반올림한 것입니다.

제일 큰 칸과 제일 작은 칸의 차이가 0.3%p. 10년 안 된 아파트나 30년 넘은 아파트나 저층 할인폭이 사실상 같았어요.

그런데 여기서 한 번 의심했어요

값이 너무 깨끗하게 붙어 있으면 발견이 아니라 고장일 수 있어요. 제 계산이 애초에 어떤 차이도 못 잡아내는 거라면, 무엇으로 갈라도 4.9%가 나올 테니까요.

그래서 같은 단지·같은 계산으로 다른 축을 하나 더 돌려봤습니다. 이번엔 가격대로 잘랐어요.

같은 399개 단지에 자르는 기준만 바꾼 결과. 국토교통부 실거래, 2026년 9월 14일 집계.

이 표도 반올림 값이고 원값은 6.174 / 5.031 / 3.635% 예요. 아래 「2.5%p」는 이걸로 뺀 2.539%p를 반올림한 것입니다.

가격대로 자르니 2.5%p가 벌어집니다. 같은 도구로 잰 건데 한쪽은 0.3%p, 한쪽은 2.5%p예요. 계산이 죽은 게 아니라 연식이 정말 무관한 것이었습니다.

「싼 집일수록 층값이 크다」도 절반만 맞아요

그런데 이 가격대 결과도 곧이곧대로 읽으면 안 됩니다. 자르는 경계를 옮겨봤어요.

경계를 9억에 두면 차이가 0.3%p로 사라집니다. 연식으로 잘랐을 때와 같은 크기예요.

즉 「쌀수록 층값이 크다」가 서울 전체에 고르게 퍼진 게 아니라, 6억 미만이라는 아주 싼 구간에서만 뚜렷합니다. 그리고 그 구간은 33곳뿐이라 다른 칸보다 표본이 훨씬 작아요.

6쌍 중 1쌍은 저층이 더 비쌌어요

합치면 399곳입니다. 「같음」은 두 중앙값이 정확히 일치한 경우예요.

저층이 더 비싼 65곳에서는 저층이 중앙값 기준 3.0% 비쌌습니다. 향·조망·수리 상태·동 위치가 층을 뒤집는 거예요. 연식만 보면 신축이 싸 보이던 것과 비슷하게, 한 가지 조건만 떼어 보면 답이 어긋납니다.

이 숫자를 볼 때

• 평균이 아니라 중앙값이에요. 개별 단지는 이보다 크게 벌어질 수도, 반대로 갈 수도 있습니다.
• 399곳은 「저층과 고층이 3개월 안에 둘 다 거래된 단지」예요. 거래가 뜸한 단지는 애초에 들어오지 못했습니다.
• 4.9%는 층만의 값이 아닙니다. 같은 단지라도 동·향·수리 상태가 섞여 있어요. 층 하나만 떼어낸 순수한 값은 이 자료로 구할 수 없습니다.
• 실거래는 신고가 계속 들어와 집계 시점에 따라 건수가 달라집니다.

핵심 정리 📌

• 서울 전용 84㎡대 실거래 4,609건에서, 같은 단지 안에 저층·고층 거래가 모두 있는 399곳을 골라 견줬어요
• 1~3층 대비 6층 이상은 중앙값 +4.9%. 연식을 네 칸으로 갈라도 4.7~4.9%로 거의 같았습니다(최대 격차 0.3%p)
• 같은 자료를 가격대로 자르면 2.5%p가 벌어져요. 계산이 무딘 게 아니라 연식이 층값과 무관한 겁니다
• 다만 「쌀수록 층값이 크다」도 경계를 9억으로 옮기면 0.3%p로 사라집니다. 뚜렷한 건 6억 미만 구간인데 33곳뿐이에요
• 16.3%(65곳)는 저층이 더 비쌌고, 그때 저층이 중앙값 3.0% 비쌌습니다

저층을 볼 때 「몇 년 된 아파트인가」는 생각보다 단서가 못 됩니다. 「이 단지에서 저층이 왜 이 값인가」를 보는 쪽이 정확해요.

다음 편에서는 같은 자료로 같은 단지 안에서 동(棟)에 따라 값이 얼마나 갈리는지 따라가 볼게요.

이 글은 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료(2026년 6~8월 서울 아파트 매매, 해제 신고분 제외)를 직접 집계한 정보이며 2026년 9월 14일 기준입니다. 중앙값이라 개별 단지·평형과 다를 수 있고, 특정 층·단지·지역의 투자를 권유하지 않습니다. 실제 매수 전에는 해당 단지의 개별 매물 조건을 확인하시는 편이 정확합니다.