서울 신축 중앙값 7.49억, 84㎡만 보면 16.75억이에요

2026년 9월 13일 · 📖 약 5분

서울 아파트 실거래를 연식별로 세어봤더니 준공 5년 이하가 제일 쌌습니다. 중앙값 7.49억이에요. 그런데 이 숫자는 그대로 쓰면 안 됩니다.

크기를 안 맞추면 신축이 싸 보여요

2026년 6~8월 서울 아파트 매매 14,092건(해제분 제외)을 연식별로 갈랐습니다.

같은 자료를 두 방법으로 센 값입니다. 84㎡대는 전용 81~87㎡로 잡았어요.

차이가 2.24배입니다.

신축 거래에 소형이 많아서 생긴 값이에요. 전용 중앙값이 51.8㎡니까 20평도 안 되는 집이 절반이라는 뜻입니다. 크기가 다른 집을 한 줄로 세워 놓고 「신축이 싸다」고 읽으면 틀립니다.

크기를 맞춘다 — 비교하려는 것 말고 나머지를 같게 두는 걸 말해요. 여기서는 전용면적을 84㎡대로 고정해서 연식만 남겼습니다.

맞춰 보면 내려가다 41년에서 튑니다

전용 84㎡대 4,588건만 놓고 다시 보면 그림이 이렇게 나와요.

전용 84㎡대 4,588건의 연식별 중앙값. 41년 이상은 80건뿐이라 표본이 작아요.

여섯 칸을 더하면 4,588건입니다.

31~40년이 8.50억으로 제일 낮고, 그다음 칸인 41년 이상이 26.00억으로 튑니다. 8.50억과 26.00억은 17.5억, 3배 차이예요.

왜 튀는지는 이 자료로 알 수 없습니다. 재건축 기대가 붙었을 수도 있고, 41년 이상 물량이 특정 지역에 몰려 있어서일 수도 있어요. 실거래 자료엔 그 이유가 없습니다.

그리고 41년 이상은 80건뿐입니다. 다른 칸이 244~2,012건인 걸 생각하면 훨씬 작아요. 이 한 칸으로 「40년 넘으면 오른다」고 읽으면 안 됩니다.

거래는 21~30년에 몰려 있어요

가격 말고 건수로 보면 또 다릅니다.

전체 14,092건 기준. 크기를 안 맞춘 전수예요.

열 건 중 넉 건이 준공 21~30년이고, 31년 이상이 3,786건(26.9%)입니다. 위 표의 아래 두 칸을 더한 값이에요. 서울 아파트 거래의 상당수가 준공 20년을 넘긴 단지에서 일어나고 있습니다.

구별로 보면 편차가 큽니다. 31년 이상 비중이 노원 60.9%·도봉 58.4%인데 성북은 3.8%예요. 한 집에 가격표가 여러 개인 것처럼, 같은 「서울 아파트」라도 구마다 나이대가 다릅니다.

이 숫자를 볼 때

• 연식별 가격을 볼 땐 면적이 맞춰졌는지 먼저 확인합니다. 안 맞추면 신축이 싸 보여요.
• 표본 수를 같이 봅니다. 41년 이상 80건과 21~30년 2,012건은 같은 무게로 읽으면 안 됩니다.
• 내 동네 연식 분포는 구마다 다릅니다. 서울 평균으로 내 단지를 가늠하기 어려워요.

핵심 정리

• 2026년 6~8월 서울 아파트 매매 14,092건에서 준공 5년 이하 중앙값은 7.49억인데, 전용 84㎡대만 보면 16.75억입니다. 2.24배 차이예요.
• 신축 거래의 전용 중앙값이 51.8㎡라 소형이 많습니다. 크기를 안 맞추면 신축이 싸 보여요.
• 84㎡대에서는 31~40년(8.50억)이 제일 낮고 41년 이상(26.00억)이 제일 높습니다. 다만 41년 이상은 80건뿐이고 왜 튀는지는 이 자료로 못 가립니다.
• 건수로는 21~30년이 39.1%로 가장 많고, 31년 이상이 26.9%입니다.
• 31년 이상 비중은 노원 60.9%·도봉 58.4% vs 성북 3.8%로 구마다 갈립니다.

다음 편에서는 같은 자료로 층수가 가격에 얼마나 붙는지, 연식과 겹치는 부분을 갈라서 보겠습니다.

이 글은 국토교통부 실거래가 공개자료를 직접 집계해 정리한 정보이며, 특정 연식·지역·단지의 투자를 권유하지 않습니다. 41년 이상 구간이 높게 나온 이유는 확인되지 않았고, 해당 구간은 표본이 80건으로 작아 일반화하기 어렵습니다. 실거래 자료는 신고 시점에 따라 뒤늦게 추가되거나 정정될 수 있어 이후 집계와 다를 수 있어요.