우리 집값은 대체 얼마예요? — 한 집에 가격표가 여러 개인 이유

2026년 8월 23일 · 📖 약 4분

“우리 집 얼마예요?”라는 질문, 사실 답이 하나가 아니에요. 같은 집인데도 세금 낼 때 쓰는 값, 대출받을 때 쓰는 값, 복지 심사할 때 쓰는 값이 전부 다르거든요. 그래서 “우리 집은 공시가로 5억인데 실거래는 7억, 대출은 6억까지”처럼 헷갈리는 상황이 생겨요. 오늘은 이 여러 ‘집값’을 깔끔하게 정리해드릴게요. 🏠

하나의 집, 여러 개의 가격표. 실거래가·공시가격·기준시가·KB시세는 각자 ‘누가, 어디에 쓰려고 매긴 값’이냐가 달라요.

한 집에서 갈라지는 네 가지 가격과 각각의 쓰임새 · 출처: 옳은경제 정리

① 실거래가 — 실제로 팔린 값

가장 직관적인 값이에요. 실제 매매 계약이 이뤄진 금액이죠. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 신고·공개돼서 누구나 볼 수 있어요.

• 어디에 쓰나: 양도소득세·취득세의 기준. 집을 사고팔 때 내는 세금은 이 ‘실제 거래된 값’을 기준으로 계산해요.
• 특징: 가장 시세에 가깝지만, 거래가 뜸한 단지는 최근 실거래가 없어 참고가 어렵기도 해요.

② 공시가격 — 정부가 매년 매기는 ‘공식 가격’

정부가 매년 1월 1일 기준으로 조사해 발표하는 값이에요. 아파트·빌라 같은 공동주택은 ‘공동주택가격’, 단독주택은 ‘개별주택가격’이라고 불러요.

• 어디에 쓰나: 재산세·종합부동산세 같은 보유세, 건강보험료, 기초연금·각종 복지 심사의 기준. 즉 ‘가지고만 있어도 내는 세금’과 복지 판정에 두루 쓰여요.
• 특징: 대체로 시세보다 낮게 매겨져요. 시세 대비 공시가격의 비율을 ‘현실화율’이라 하는데, 제도가 여러 차례 조정돼 왔어서 해마다·유형마다 달라요. 통상 시세의 60~70%대로 보지만, 정확한 값은 그해 발표를 확인하는 게 좋아요.

③ 기준시가 / 시가표준액 — 또 다른 과세 기준

이름이 비슷해 헷갈리는 값이에요. 기준시가는 국세청이 정하는 값으로 상속·증여세 등에서, 시가표준액은 지방자치단체가 정해 취득세 같은 지방세에서 보조적으로 쓰여요.

• 어디에 쓰나: 실거래가를 확인하기 어려운 경우의 과세 기준. 다만 상속·증여도 원칙은 ‘시가’라, 최근엔 실거래·감정가를 우선하는 흐름이에요.

④ KB시세 · 감정가 — 대출의 기준

은행이 대출 한도(LTV)를 계산할 때는 국토부 실거래가나 공시가격이 아니라, KB시세나 감정평가액을 기준으로 삼아요.

• 어디에 쓰나: 주택담보대출 한도 산정. “LTV 70%“라고 하면 이 KB시세(또는 감정가)의 70%까지가 한도예요.
• 특징: 아파트는 KB시세가 잘 잡히지만, 빌라·단독은 시세 표본이 적어 감정평가로 정하는 경우가 많아요.

표로 한눈에 정리

왜 알아둬야 할까요?

내 집 하나를 두고도 세금은 공시가격, 대출은 KB시세, 매도차익 세금은 실거래가로 계산돼요. 그래서 “공시가가 올랐다”는 보유세 부담이 커진다는 뜻이고, “KB시세가 올랐다”는 대출 여력이 늘었다는 뜻이라 의미가 전혀 달라요. 뉴스에서 ‘집값’이라는 단어가 나올 때, 어떤 가격을 말하는 건지 구분해서 듣는 것만으로도 부동산이 훨씬 선명해져요. 👀

핵심 정리

• 한 집에도 실거래가·공시가격·기준시가·KB시세 등 여러 가격표가 있어요.
• 세금(보유세)·복지 = 공시가격, 매매 세금 = 실거래가, 대출 = KB시세/감정가가 기준이에요.
• 공시가격은 보통 시세보다 낮고(현실화율), 제도 변화로 해마다 달라지니 그해 발표를 확인하세요.
• “집값이 올랐다”는 말도 어떤 가격 기준이냐에 따라 세금이 오른 건지, 대출이 늘어난 건지 뜻이 달라져요.

다음 편 예고: 대출 한도를 좌우하는 ‘KB시세’는 어떻게 정해지고, 왜 빌라는 KB시세가 잘 안 잡히는지 — 실거래와 시세의 간극을 파헤쳐 볼게요.

이 글은 부동산 가격 제도의 이해를 돕기 위한 일반 정보예요. 세금·대출 관련 구체적 판단은 세무사·금융기관 등 전문가와 상담하시길 권해요. 투자 권유가 아니며, 최종 판단과 책임은 본인에게 있습니다.