같은 단지 직거래가 중개거래보다 21% 쌌습니다
실거래가를 보다 보면 유독 싼 거래가 하나씩 끼어 있습니다. 그게 어떤 거래인지 서울 것만 세어봤어요.
직거래는 스무 건 중 한 건쯤이에요
국토교통부 실거래 자료엔 그 거래가 중개거래인지 직거래인지가 같이 들어옵니다. 2026년 6월부터 8월까지 서울 아파트 매매 14,092건을 보니 이렇게 갈렸어요.
| 구분 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 중개거래 | 13,264건 | 94.1% |
| 직거래 | 828건 | 5.9% |
해제 신고된 거래는 뺀 값입니다. 자료: 국토교통부 실거래가.
직거래 — 공인중개사를 끼지 않고 파는 사람과 사는 사람이 직접 계약한 거래예요. 중개보수가 안 나가지만, 신고와 권리 확인을 당사자가 해야 합니다.
그냥 비교하면 55%, 맞춰 비교하면 21%
두 거래의 가격을 그냥 비교하면 차이가 엄청나게 벌어집니다. 그런데 그 숫자는 못 씁니다.
같은 자료를 두 가지 방법으로 비교한 결과입니다. 2026년 6~8월 서울 아파트 매매, 해제분 제외.
직거래 중앙값이 4.25억, 중개거래가 9.50억이라 55% 차이로 보이는데 전용면적 중앙값이 36.7㎡와 76.0㎡입니다. 애초에 크기가 다른 집을 비교한 거예요. 직거래가 소형에 몰려 있어서 생긴 착시입니다.
그래서 같은 단지에서 같은 면적끼리 둘 다 거래된 경우만 골랐습니다. 단지와 평형이 고정되니 입지와 크기가 빠지고 남는 차이만 보이죠. 층에 따른 값 차이를 같은 단지 574쌍으로 계산했을 때와 같은 방식이에요.
그렇게 맞춘 조합이 153개였고, 격차는 −20.9%로 줄었습니다.
이 21%가 어떻게 나온 값인지도 적어둘게요. 조합마다 직거래 중앙값과 중개거래 중앙값을 구해 그 차이를 낸 다음, 153개 차이값의 중앙값을 잡은 겁니다. 전체 거래를 한 줄로 세워 평균 낸 게 아니라서 평균과는 다른 값이 나와요.
86%가 한쪽으로 기울었어요
줄어들긴 했지만 방향은 한쪽으로 쏠려 있습니다.
같은 단지·같은 면적에서 두 방식이 모두 거래된 153개 조합의 방향. 자료: 국토교통부.
153개 중 131개(86%)에서 직거래가 더 쌌고, 더 비싼 경우는 20개뿐이었어요. 직거래가 30% 이상 싼 조합도 48개(31%)나 됩니다. 반대로 직거래가 30% 이상 비싼 조합은 하나도 없었어요.
여기서 멈춰야 합니다. 왜 싼지는 이 자료로 알 수 없어요. 실거래 자료엔 파는 사람과 사는 사람이 어떤 사이인지, 왜 중개사를 안 꼈는지가 안 들어 있습니다. 저는 그걸 확인하지 않았어요.
생각해볼 수 있는 건 몇 가지입니다. 중개보수를 아끼려고 아는 사이끼리 직접 거래했을 수도 있고, 사정이 급해 빨리 처분한 경우일 수도 있고, 가족 사이 거래일 수도 있어요. 어느 쪽이 얼마나 되는지는 이 자료로 못 가릅니다.
시세 볼 때 걸리는 자리
문제는 이 거래가 시세로 읽힌다는 겁니다. 포털이나 앱에서 “최근 실거래 3.35억”을 봤는데 그게 직거래 한 건이면, 같은 평형 중개거래는 6.55억일 수 있어요. 실제로 그런 조합이 있었습니다.
그래서 실거래를 볼 때 이렇게 보시면 됩니다.
- 한 건만 보고 판단하지 않습니다. 그 달에 몇 건이 있었는지부터 봅니다.
- 거래 방식이 표시되면 같이 봅니다. 국토부 공개 시스템과 대부분의 앱에서 직거래 여부가 나옵니다.
- 유독 싼 한 건이 있으면 그것만 빼고 다시 봅니다. 나머지가 비슷하게 모여 있으면 그 한 건이 예외인 거예요.
한 집에 가격표가 여러 개인 이유를 정리한 적이 있는데, 같은 실거래 안에서도 성격이 다른 거래가 섞인다는 게 여기에 하나 더 붙는 셈입니다.
핵심 정리
- 2026년 6~8월 서울 아파트 매매 14,092건 중 직거래는 828건(5.9%)이었어요.
- 그냥 비교하면 55% 차이인데 직거래가 소형에 몰려 있어서 생긴 착시입니다. 전용 중앙값이 36.7㎡와 76.0㎡로 달라요.
- 같은 단지·같은 면적끼리 맞춘 153개 조합에서는 격차가 −20.9%였어요. 조합별 격차를 구해 그 중앙값을 잡은 값입니다. 131개(86%)에서 직거래가 더 쌌습니다.
- 왜 싼지는 이 자료로 못 가릅니다. 당사자 관계나 거래 사정이 실거래 자료엔 없어요.
- 조합마다 직거래가 한두 건인 경우가 많아 개별 단지 시세로 읽으면 안 됩니다.
다음 편에서는 실거래 자료에서 한 건짜리 거래를 걸러내고 그 달 시세를 읽는 방법을 정리해볼게요.
이 글은 국토교통부 실거래가 공개자료를 직접 집계해 정리한 정보이며, 특정 거래 방식이나 단지를 권유·추천하지 않습니다. 직거래가 싼 이유는 확인되지 않았고, 거래 당사자의 관계나 사정은 실거래 자료에 포함되지 않습니다. 개별 조합의 직거래는 한두 건인 경우가 많아 단지 시세로 일반화할 수 없습니다. 실거래 자료는 신고 시점에 따라 뒤늦게 추가되거나 정정될 수 있어 이후 집계와 다를 수 있어요.