취소된 실거래는 더 비쌌을까 — 서울 2만 9,444건을 세어봤어요

2026년 9월 6일 · 📖 약 8분

실거래가를 보다 보면 “이 가격에 팔렸다는데 정말?” 싶은 거래가 있어요. 그리고 그중 일부는 나중에 취소됩니다. 취소된 거래가 값을 띄우는 데 쓰인다는 이야기도 있고요.

궁금해서 직접 세어봤습니다. 국토교통부 실거래가 자료에는 계약 해제 여부가 함께 담겨 있거든요.

서울 4개월, 100건 중 2.5건

기준 · 2026년 4~7월 계약 기준 · 출처 · 국토교통부 실거래가 자료(RTMS)를 자치구 25곳 × 4개월 = 100칸 전수 조회해 직접 집계. 조회 실패 0칸

계약 해제 — 계약이 체결돼 신고까지 마쳤는데 이후 해제된 거래예요. 실거래가 공개시스템에는 해제 표시와 함께 남습니다. 지워지는 게 아니라 표시가 붙는 방식이에요.

100건 중 2.5건꼴입니다. 드물지만 없다고 하기도 어려운 비율이에요.

그래서, 더 비쌌을까요

핵심 질문은 이겁니다. 취소된 거래가 유난히 높은 값이었느냐.

같은 조건끼리 비교해야 하니, 해제 거래 하나하나를 같은 자치구·같은 단지·비슷한 면적(±3㎡)의 정상 거래 중앙값과 견줬어요. 비교할 정상 거래가 3건 이상 있는 537건이 대상이 됐습니다.

다섯 칸의 합은 537건으로 100.0%입니다. 「같은 값」은 정확히 0%인 건만, 「5% 이내」는 5.0%를 포함하고 「5% 넘게」는 5.0%를 포함하지 않습니다

비싸지 않았던 쪽이 62.2%였어요. 전체 중앙값은 +0.0%, 평균은 −1.8%입니다. 취소된 거래가 정상 거래보다 특별히 높은 값이었다는 흔적은 이 표본에서 안 나왔어요.

면적 허용폭을 ±1㎡, ±5㎡, ±10㎡로 바꿔서도 다시 세어봤는데 중앙값은 −0.0~+0.0%, 비쌌던 비율은 37.1~38.1%로 거의 안 움직였습니다. 기준을 흔들어도 결론이 그대로라는 뜻이에요.

⚠️ 다만 이건 “높은 값에 신고했다 취소하는 일이 없다”는 뜻은 아닙니다. 서울 4개월 전체를 평균한 결과라, 개별 단지에서 벌어지는 일까지 이 숫자로 부정할 수는 없어요. 전체 흐름에서는 그런 쏠림이 안 보인다는 것까지입니다.

비교에서 빠진 209건도 봤어요

해제 746건 중 209건(28.0%)은 비교를 못 했습니다. 같은 단지·비슷한 면적에 견줄 정상 거래가 3건이 안 됐거든요.

이게 그냥 빠진 게 아니라는 점이 중요해요. 빠진 쪽은 거래가 드문 단지에 몰려 있습니다.

견줄 값이 없는 물건일수록 값을 띄우기 쉬우니, 빠진 209건이 결론을 뒤집을 수도 있겠죠. 그래서 기준을 느슨하게 바꿔 두 번 더 세어봤어요.

• 면적 허용폭을 ±10㎡로 넓히면 빠졌던 것 중 28건이 들어옵니다. 이 28건에서 정상거래보다 비쌌던 건 17.9%였어요. 기존 537건의 37.8%보다 낮습니다.
• 같은 단지 조건을 풀고 같은 자치구·같은 면적대로 비교하면 746건 중 737건(98.8%)을 볼 수 있어요. 이때 원래 빠졌던 200건의 비쌌던 비율은 20.5%입니다.

빠진 쪽이 더 비쌌다는 신호는 안 나왔어요.

⚠️ 다만 두 방법의 무게가 다릅니다. 믿을 만한 건 첫 번째(17.9%)예요. 같은 단지끼리 비교라 비교 축이 살아 있거든요.

두 번째 방법은 “싼 단지에 있는 물건이라 싸게 나온 것”과 “취소된 거래라 싸게 나온 것”을 구분하지 못합니다. 빠진 209건은 원래 거래가가 낮은 단지에 몰려 있는데(7.9억 대 10.9억), 그걸 자치구 전체 중앙값과 대면 낮게 찍히는 게 당연해요. 자기 단지 기준으로는 비쌌던 건이라도 구 평균보다는 아래로 나올 수 있습니다.

그래서 20.5%는 “비싼 쪽에 안 쏠렸다”의 근거로 쓰기엔 약해요. 방향을 뒤집을 신호가 없다는 것까지만 봐주시면 됩니다.

취소는 언제 일어나나

계약일부터 해제일까지 걸린 기간을 셌습니다.

표본 746건 · 중앙값 32일 · 평균 40일 · 최단 0일, 최장 137일

중앙값이 32일이에요. 절반 가까이는 한 달 안에 정리되지만, 두 달 넘게 지나 해제되는 것도 23.7%나 됩니다.

최근 계약일수록 숫자가 낮게 보여요

계약월별로 나눠보면 이런 모양입니다.

최근 계약월일수록 값이 낮게 나옵니다. 해제까지 중앙값 32일·최장 137일이 걸려서, 7월뿐 아니라 6월·5월도 아직 덜 잡힌 상태예요

7월이 제일 낮은데, 이걸 “해제가 줄었다”로 읽으면 안 됩니다. 해제까지 중앙값 32일이 걸리고 최장은 137일이었어요. 그러니 7월만이 아니라 6월도, 5월도 아직 덜 잡힌 상태입니다. 계약이 최근일수록 덜 잡히고, 그래서 4월이 가장 높게 나오는 것도 자연스러워요.

네 달 중 어느 것도 확정값이 아니라는 뜻이에요. 시간이 더 지나면 네 숫자 모두 지금보다 올라갑니다.

자치구마다 차이는 있어요

거래 100건 이상인 자치구만 보면 편차가 있습니다.

⚠️ 이 순위는 조심해서 보셔야 해요. 중구는 전체 399건 중 26건, 종로구는 254건 중 10건입니다. 표본이 작아서 몇 건만 달라져도 순위가 바뀌어요. 거래량이 많은 자치구와 같은 무게로 비교하기 어렵습니다.

실거래가를 볼 때

• 해제 표시를 확인합니다. 실거래가 공개시스템에서 해제된 건은 표시가 붙어요. 신고가처럼 보이는 값이 있으면 그 표시부터 봅니다.
• 최근 계약은 아직 확정이 아닙니다. 계약한 지 한 달이 안 된 거래는 해제 가능성이 남아 있어요. 중앙값이 32일이니까요.
• 한 건으로 시세를 잡지 않습니다. 같은 단지·같은 면적의 여러 건을 놓고 봐야 합니다. 이 글의 비교도 그렇게 했어요.

정리하면

• 서울 아파트 2026년 4~7월 계약 2만 9,444건 중 746건(2.53%)이 해제됐어요.
• 해제 거래를 같은 단지·면적 정상거래와 비교하니 62.2%는 비싸지 않았습니다. 중앙값 +0.0%.
• 비교 기준(면적 허용폭)을 바꿔도 결론이 흔들리지 않았어요.
• 비교가 안 된 209건은 거래가 드문 단지에 몰려 있었어요. 같은 단지 안에서 면적 폭을 넓혀 다시 재보니 비쌌던 비율은 17.9%로 오히려 낮았습니다.
• 계약에서 해제까지 중앙값 32일, 61일 넘게 걸린 것도 23.7%예요.
• 네 달 수치 모두 확정값이 아닙니다. 계약이 최근일수록 덜 잡히니 시간이 지나면 다 올라가요.

다음에는 해제 거래를 뺀 값과 넣은 값으로 같은 단지의 시세가 얼마나 달라지는지 계산해보겠습니다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 단지나 지역의 매수·매도를 권유하지 않습니다. 실거래가 자료는 신고·해제 시점에 따라 계속 갱신되므로 집계 시점에 따라 수치가 달라질 수 있고, 이 글의 집계는 2026년 4~7월 계약분을 대상으로 한 것입니다.