중랑구 아파트 중앙값 4.5억? 시장 거래만 보면 7.2억이에요

2026년 9월 8일 · 📖 약 5분

서울 아파트를 누가 샀는지 매수자 구분으로 세어본 적이 있어요. 그때 공공기관이 6%대로 나왔는데, 숫자만 적고 성격은 안 봤습니다. 열어보니 생각보다 큰 게 들어 있었어요.

383건이 네 구에만 있었어요

네 구 합 383건이 공공기관 매수 전체입니다. 나머지 21개 자치구는 0건이에요

기준 · 2026년 7월 계약분 · 출처 · 국토교통부 실거래가 자료 25개 자치구 전수 집계(2026.9.8 조회)

중랑구는 그 달 아파트 매매의 절반 넘게가 공공기관 매수였어요. 골고루 퍼진 게 아니라 몇 군데에 뭉쳐 있습니다.

성격을 보면 시장 거래가 아니에요

383건이 어떤 거래인지 항목별로 세어봤습니다.

같은 자료의 매수자·매도자 구분과 거래유형 필드를 그대로 센 것입니다

갓 지은 소형 주택을 법인에게서 중개 없이 통째로 사들인 모양이에요. 다섯 단지에 몰려 있고, 그 단지들은 개인 매수가 0건이었습니다.

중랑 세이지움태릉입구역   278건   전용 18.4㎡
동작 한강더퍼스트타워      65건   전용 18.0㎡
서초 호반써밋양재         20건   전용 23.6㎡
중랑 에이트플레이스        19건   전용 20.5㎡
강서 한울에이치밸리움B동     1건   전용 22.8㎡   (유일한 2019년 준공)
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합                     383건   ← 다섯 곳 모두 공공기관 외 매수 0건

직거래 — 중개사를 끼지 않고 당사자끼리 계약한 거래예요. 실거래 자료에 중개거래와 구분해 표시됩니다.

⚠️ 어느 기관인지는 이 자료에 안 나옵니다. 구분이 「공공기관」까지라 그 이상은 확인할 수 없어요. 매입 목적도 마찬가지입니다.

이게 섞이면 통계가 흔들려요

같은 중랑구, 같은 달인데 무엇을 세느냐로 값이 갈립니다.

중앙값은 건수가 많은 쪽으로 끌립니다. 297건이 전용 18㎡대라 가운데 값이 그쪽에 놓였어요 · 원값은 4억 4,950만원 → 7억 2,000만원이라 차이가 60.2%입니다

60.2% 차이예요. “중랑구 7월 중앙값 4.5억”이라는 숫자를 보고 거기 아파트가 4억대구나 하면 어긋납니다. 개인이 사고판 것만 보면 7.2억이니까요.

서울 전체로도 조금 움직입니다.

• 서울 중앙 거래가 9.10억 → 9.70억(공공기관 제외 시, +6.6%)
• 동작구 12.90억 → 14.95억(+15.9%)

왜 중앙값이 이렇게 흔들릴까

중앙값은 줄을 세워 가운데 있는 값이에요. 그래서 건수가 많은 쪽으로 끌려갑니다.

중랑구는 506건 중 297건(58.7%)이 전용 18㎡대 소형이었어요. 그러면 줄의 가운데가 그 구간에 놓입니다. 값이 틀린 게 아니라 모집단에 성격이 다른 덩어리가 섞인 거예요.

실거래 통계 볼 때

• 거래 건수가 갑자기 튄 지역은 성격부터 봅니다. 중랑구 506건은 평소보다 많은 수인데, 절반이 한 종류였어요.
• 매수자 구분과 거래유형을 같이 봅니다. 「공공기관 + 직거래 + 법인 매도」가 겹치면 일반 매매와 다른 거래일 가능성이 큽니다.
• 면적을 확인합니다. 전용 18㎡와 84㎡를 같은 줄에 세우면 중앙값이 면적 구성에 좌우돼요.

⚠️ 그리고 실거래 자료는 계속 갱신됩니다. 같은 2026년 7월 계약분을 하루 사이 다시 뽑으니 5,933건에서 5,944건으로 11건 늘었어요. 계약 후 30일 이내 신고라 최근 달일수록 덜 잡힙니다.

핵심 정리

• 2026년 7월 서울 아파트 매매 5,944건 중 383건(6.44%)이 공공기관 매수였어요.
• 383건이 네 구·다섯 단지에 몰려 있었고 나머지 21개 구는 0건입니다.
• 전부 2026년 신축·직거래·법인 매도·전용 18~23㎡로, 일반 매매와 성격이 달라요.
• 중랑구 중앙 거래가는 4.50억인데, 이걸 빼면 7.20억입니다(+60.2%).
• 중앙값은 건수가 많은 쪽으로 끌리므로, 성격이 다른 덩어리가 섞였는지 봐야 해요.

다음에는 이렇게 매수된 소형 주택들이 실제로 어떻게 쓰이는지, 임대차 자료에서 뒤따라 잡히는지 확인해보겠습니다.

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 특정 지역·단지의 매수를 권유하지 않습니다. 매수 주체와 목적은 실거래 자료에 「공공기관」까지만 기재되어 그 이상은 확인할 수 없으며, 실거래 자료는 신고 시점에 따라 계속 갱신됩니다.