5억 집, 재산세가 월 100만원이라면? — 보유세를 올리면 진짜 벌어지는 일

2026년 8월 20일 · 📖 약 4분

“보유세를 왕창 올리면 집값이 잡힌다.” 자주 듣는 말이죠. 정말 그럴까요? 절반은 맞고, 중요한 절반이 빠져 있어요. 오늘은 보유세를 올리면 집값과 월세에 실제로 무슨 일이 벌어지는지, 시장 원리로 차분히 짚어볼게요. 💰

보유세 = 집을 ‘가지고 있는 것’ 자체에 매기는 세금(재산세·종부세 등)이에요. 살 때 내는 취득세, 팔 때 내는 양도세와 달라요.

극단적인 사례부터 — 5억 집에 재산세 월 100만원

미국엔 보유세가 아주 높은 지역들이 있어요. 예를 들어 어떤 곳은 5억원짜리 집에 재산세가 월 100만원꼴로 나와요. 집을 사놓고도 사실상 매달 세금을 내며 사는 셈이죠.

그런데 이런 고(高)보유세 지역의 월세는 어떨까요? 대략 이렇게 구성돼요.

집값은 5억인데 월세가 350만원이에요. 핵심은 보유세 100만원이 고스란히 월세에 얹혀 있다는 점이에요.

왜 이렇게 될까 — 자본은 기대수익률을 좇아요

이유는 단순해요. 집을 사는 돈(자본)은 언제나 기대수익률을 보고 움직이거든요. 내 돈 5억을 넣었으면 그에 걸맞은 수익(가령 연 4% 안팎)이 나와야 그 돈이 집에 머물러요. 안 나오면 자본은 다른 데로 떠나죠.

그래서 보유세가 올라 비용이 커지면, 집주인은 그 수익률을 맞추기 위해 세금 부담을 임차인에게 넘겨요. 세금이 오른 만큼 월세로 전가되는 거예요. 세금을 아무리 올려도 시장은 결국 ‘기대수익률이 맞는 지점’에서 균형을 찾아요.

그래서 한국에서 보유세를 크게 올리면

같은 원리를 우리 시장에 대보면 그림이 보여요.

• 집값: 보유 부담이 커지니 매수세가 눌려 집값엔 하방 압력이 생겨요. 여기까진 “집값이 잡힌다”가 맞아요.
• 월세: 하지만 그 보유세는 월세로 전가돼요. 집값이 내려도 월세는 오르는 거죠.

즉 “집값만 떨어진다”는 기대와 달리, 현실은 ‘집값은 내리고 월세는 오른다’에 가까워요. 예컨대 서울에서 5억대 아파트 월세가 지금 100만원 남짓이라면, 보유세를 극단적으로 올릴수록 집값은 4억대를 향하고 월세는 200만원 쪽으로 밀려가는 식이에요. 그 둘 사이 어딘가에서 시장이 균형을 잡고요.

세금으로 ‘밖으로’ vs 안으로 모으기

고보유세는 사람들을 도심 밖으로 밀어내 도시를 넓게 퍼뜨리는 효과도 있어요. 반대로 땅이 귀하고 수요가 몰리는 대도시(뉴욕·런던 등)는 오히려 보유세가 낮은 편이에요.

책 도시의 승리가 말하듯, 대도시의 힘은 좁은 공간에 인재가 모여 부딪히며 창의력이 터지는 것에서 나와요. 서울이 뉴욕·런던과 겨루려면, 세금으로 사람을 밖으로 밀어내기보다 안으로 촘촘히 모으는 고밀도 개발이 결이 맞아요. 이건 시장 효율의 관점이기도 하고요.

유의할 점

이건 시장 원리에 기반한 한 관점이에요. 정책엔 주거 안정·가계부채 관리 같은 다른 목표도 있고, 전가 정도·속도는 지역·수급·금리에 따라 달라져요. 그러니 ‘무조건 이렇게 된다’기보다 방향과 힘의 크기로 이해하시는 게 좋아요. 이 글은 정보 제공용이고, 투자 판단과 책임은 본인에게 있어요.

핵심 정리

• 보유세는 자본의 기대수익률 때문에 결국 월세로 전가돼요.
• 보유세를 크게 올리면 집값엔 하방 압력, 월세엔 상방 압력 — “집값만 잡힌다”가 아니라 “집값↓·월세↑”예요.
• 대도시 경쟁력은 세금으로 밀어내기보다 고밀도로 모으기에서 나와요.

다음 편에서는 ‘전월세 전환율’로 내 임대료를 계산하는 법 — 전세를 월세로 바꿀 때 얼마가 적정인지 따지는 기준을 정리해볼게요.

이 글은 시장 원리에 기반한 정보 제공·의견이며, 특정 정책·정당에 대한 지지나 반대를 표방하지 않고 특정 물건의 매매·임대를 권유하지 않아요. 실제 시장은 여러 변수의 영향을 받으며, 판단과 책임은 본인에게 있어요.